打炒房條例出籠 改革再接再厲 房市示意圖。記者游智文／攝影 2022/12/26 03:38:44 經濟日報 社論

被稱為打炒房五重拳的平均地權條例修正草案，包含嚴懲炒作、限制預售屋換約轉售、解約申報登錄、許可制管制私法人購屋、建立檢舉獎金制度等，總算在立法院跨出一大步，21日獲得內政委員會審查通過。因無保留條文，不須黨團協商，可望於本會期三讀通過。 其實，內政部去年即推出平均地權條例修法，行政院卻擱置了半年，遲至4月才送請立法院審議；
執政黨在立院擁有絕對多數的優勢，上會期根本就沒有審查，各界都質疑蔡政府和執政黨在打假球，對於落實居住正義，並非「一心一德，貫徹始終」。要不是此次九合一選舉，民眾用選票表達對蔡政府住宅政策的不滿，誰曉得打炒房條例何時才會通過。
再觀察立院內政委員會討論的內容中，業界最關注的私法人購屋許可制，有數位綠委表達反對，認為已有房地合一2.0對預售屋短期重稅，再限五年內不得買賣恐造成兩法衝突，或認為許可制恐造成未來交易糾紛等衝擊，其實這些說法都似是而非。
住家用房屋本來就是給自然人居住，私法人除了商辦之外，何來居住的需求？如今私法人囤房數平均超過25間，非不動產及營建業的法人囤房平均持有更高達27間，已成為炒房的主流，嚴重侵犯弱勢及青年的居住人權，當然應當嚴格限制。所幸，經過在野黨的制衡，政院版在微調新增「內政部將另公告免經許可情形」後通過。未來仍應持續關注，以免內政部的「例外」規定成為漏洞。
在炒房定義方面，內政部原條文明定四款炒房樣態，因綠委認為「其他」影響不動產交易價格或秩序的操縱行為，可能成為空白授權而予以刪除，內政部其實應當據理力爭，以免影響打炒房的力道。而何時實施的日出條款也不明確，就怕拉得太長，讓投機客可以從容下車，就沒有實質效果。至於新增條文，對於紅單或預售屋的買受人、建商等，面對查核時不得規避、妨礙或拒絕，實務上可提高查核的強度，以及明定地價評議委員會的專家學者與民間代表，不得少於委員總數二分之一，值得肯定。
至於打炒房條例對房價的衝擊，內政部代理部長花敬群認為未來投資、投機客出場，量會繼續縮，價格預期會往下而進入到「軟著陸」，其實仍有待觀察。因為預售屋只是房市供給的一部分，打炒房條例只針對未來的預售屋交易，阻斷輕易移轉的後路而已。而投機客除了可利用日出條款的空間在上路前轉售逃命之外，在目前房產的持有稅偏低的情況下，預售屋建成後再多持有幾年也無所謂，因此頂多影響預售屋的價格和數量，對中古屋的價格影響仍然有限。
真正影響整體房價的部分，不是上述預售屋的「流量」，而是龐大的房產「存量」。依據主計總處2020年的人口及住宅普查，空屋高達166.4萬戶，空屋率達18.5%，大多是囤房客所持有。這些存量並不受打房五拳的影響，還掩蓋房市供過於求的事實，成為房價繼續飆漲的強大因素。而去年7月的房地合一稅2.0雖然將預售屋納入，但實施五季以來，預售屋價格仍然飆漲了39%，即知只在「交易」面打炒房，對於抑制房價，實現居住正義的效果有限。
因此，即使打炒房條例在本會期通過，蔡政府仍然需要再盤點、檢討七年前提出的「房市三箭」之一的房產稅制改革。財政部應將重點拉回到「持有稅」方面，優先改革囤房稅，全國歸戶，統一提高稅率，提高投資客的囤房成本，釋出空屋存量，才能抑制房價上漲，落實居住正義。